Pisos turísticos y Ley de Propiedad Horizontal. Una cuestión resuelta por los criterios hermenéuticos del Código Civil.

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Supuesto de hecho:

La Comunidad de Propietarios Mirador de Monte Pinar convocó una junta general ordinaria a celebrar el día 30 de diciembre de 2024, en la que incluyó en el orden del día como punto cuarto el siguiente: «Alquiler vacacional, medidas a adoptar en relación con el Real Decreto 7/2019. Decisiones a adoptar».

Al abordar tal cuestión, la administradora explicó la novedad que implicaba la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que dio lugar a una nueva redacción del art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Acto seguido, tomó la palabra el presidente de la comunidad, Antonio Recio, con la exposición de las molestias y perjuicios que la explotación de la actividad de alquiler turístico causaba a los propietarios: ruidos más allá de lo admisible y a todas horas; destrozos de espacios y elementos comunes; hurtos de la decoración del portal; olores, entre ellos de marihuana, que impregnan todo el bloque; basura orgánica; restos de comida, colillas, orines, manchas de todo tipo en los portales, pasillos comunes y ascensores, entre otros.

Por ello, tras un largo debate, sometieron a votación el hecho de prohibir la actividad que les estaba causando tantas molestias, porque entendían que la nueva redacción del art. 17.12 LPH así lo permitía, siendo el resultado de la votación el siguiente:

«Votos en contra: cuatro votos que representan el 6,56% del total de los propietarios y el 15,58% de los coeficientes.
Votos a favor: 48 votos que representan el 93,44% del total de los propietarios y el 84,422% de los coeficientes.
No hay abstenciones».

Ante esta situación, algunos de los vecinos que votaron en contra, concretamente Amador, Javi y Leo, pretenden impugnar dicho acuerdo por entender que la Ley de Propiedad Horizontal no permite prohibir los pisos turísticos, sino únicamente limitar su uso.

Realizado por: Jesús Daniel Ayllón García. Profesor Ayudante Doctor de Derecho Civil. Universidad de Cantabria.

Preguntas

a) El artículo 17.12 LPH establece lo siguiente: “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”. En atención a lo que dispone este precepto, ¿cree usted que prosperarán las pretensiones de Amador, Leo y Javi? Justifique y argumente la respuesta.

b) Puesto que el art. 17.12 LPH no dispone textualmente la palabra “prohibir”, ¿qué criterios hermenéuticos emplearía usted para justificar que pudiesen prohibirse los pisos turísticos en una comunidad de propietarios? Explíquelos brevemente.

c) Si los vecinos quieren modificar el título constitutivo o los estatutos para prohibir los pisos turísticos ¿qué mayoría necesitarían? Justifique su respuesta.

d) Y si la modificación del título constitutivo de los estatutos es para, por ejemplo, prohibir que los vecinos utilicen las viviendas como locales de negocio tales como despachos de abogados o consultas médicas ¿qué mayoría sería necesaria? Justifique su respuesta.

Material de estudio

Bibliografía:

HERNÁNDEZ MANZANARES, A., “Doctrina jurisprudencial sobre los pisos turísticos”, en Diario La Ley, ISSN 1989-6913, núm. 10605, 2024.
DÍEZ PICAZO, L. y GULLÓN, A., Sistema de Derecho civil. Volumen I, Introducción, Derecho de la Persona, Autonomía Privada, Persona Jurídica, 11ª Edición, Madrid, Tecnos, 2004, pp. 344-360
SOTO NIETO, F., “La interpretación de las normas en el nuevo título preliminar del Código Civil”, en Revista General de legislación y jurisprudencia, ISSN 0210-8518, núm. 246, 4 (abril), 1979, pp. 295-321.

Legislación:

Código Civil. Disponible en https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con [Consulta: 30 noviembre 2024].
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Disponible en https://www.boe.es/eli/es/l/1960/07/21/49/con [Consulta el 30 de diciembre de 2024].