TEST 101. Resolución de la venta. Retracto convencional y legal (arts. 1506 a 1525)

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14 abril, 2020

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Elaborado por: F. María Corvo López. Prof.ª Contratada Doctora de Derecho Civil. Universidad de Salamanca.

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Pregunta 1 de 20

1. Pregunta
1. Según el Cc el contrato de compraventa se resuelve por:
- a) Retracto legal pero no por retracto convencional.
- b) Las mismas causas que las demás obligaciones (art. 1123 y 1124 Cc), por las contempladas en los art. 1454, 1460, 1469,1470,1471,1479,1483, 1486, 1503-1505 Cc, y por retracto tanto legal como convencional.
- c) Las mismas causas que las demás obligaciones (art. 1123 y 1124 Cc) así como por retracto ya sea legal o convencional.
- d) Las causas específicas de resolución del contrato de compraventa contempladas en los capítulos I-V del Título IV del libro IV del Cc, única y exclusivamente.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 2 de 20

2. Pregunta
2. Al celebrar el contrato de compraventa sobre una parcela, Luis (vendedor) y Pablo (comprador) incluyeron una cláusula en virtud de la cual Luis se reservaba el derecho a recuperar la cosa vendida:
- a) Si no han pactado nada expresamente, el plazo de duración del derecho será de 10 años desde la celebración del contrato.
- b) Al hacer uso del derecho de retracto, Luis deberá reembolsar únicamente el precio de la venta.
- c) Si no han pactado nada expresamente, el plazo de duración del derecho será de 4 años desde la celebración del contrato.
- d) Al hacer uso del derecho de retracto, Luis deberá reembolsar únicamente el precio de la venta, pero no otros gastos del contrato.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 3 de 20

3. Pregunta
3. Al celebrar el contrato de compraventa sobre un apartamento, Alberto (vendedor) y Lidia (compradora) incluyeron una cláusula en virtud de la cual Luis se reservaba el derecho a recuperar la cosa vendida en un plazo de 7 años, abonando el precio de la venta y los gastos necesarios y útiles que el comprador hubiera realizado en la cosa.
- a) Dado que el plazo pactado excede diez años, la cláusula ha de entenderse nula.
- b) Dado que el plazo pactado excede de cuatro años, el exceso será nulo.
- c) Si Alberto no devuelve los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta junto con el precio de venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, Lidia adquirirá el dominio del apartamento irrevocablemente.
- d) En el caso de que Lidia haya transmitido el apartamento a César y en el nuevo contrato de compraventa no se haya hecho mención del retracto convencional, Alberto no podrá ejercitar en ningún caso el derecho de retracto.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 4 de 20

4. Pregunta
4. Marta vende a Sara una casa en Salamanca. En el contrato, pactan que Marta podrá recuperar la casa en el plazo de seis años; tal derecho de retracto no es inscrito en el Registro de la Propiedad.
- a) Según la doctrina, antes de que se cumpla el plazo de seis años pactado, Marta y Sara podrían acordar una prórroga, la cual no puede exceder de cuatro años y no precisa inscripción en el Registro de la Propiedad.
- b) Según la doctrina, Marta y Sara podrían acordar una prórroga del plazo de ejercicio del derecho de retracto siempre y cuando lo hagan antes de que concluya el plazo inicialmente pactado, la prórroga no exceda de diez años y se haga constar, en su caso, en el Registro de la Propiedad.
- c) Si Sara vende la casa a Marcos —un tercero que cumple los requisitos del art. 34 LH—, Marcos podrá verse privado de ella en el caso de que Marta pretenda ejercitar el derecho de retracto.
- d) Si la casa vendida con pacto de retro no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad ni antes ni después de la venta y Sara la vende después a Marcos, quien procede a inmatricular la finca (sin hacer constar el pacto de retro), Marta podrá hacer su derecho en todo caso.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 5 de 20

5. Pregunta
5. A la vista de lo dispuesto en el art. 1510 Cc, ¿cuál de las siguientes afirmaciones es correcta?
- a) El precepto permite al vendedor recuperar la cosa únicamente en los casos en que el comprador la haya enajenado, transmitiéndola a un tercero.
- b) El art. 1510 Cc permite al vendedor perseguir la cosa para recuperarla de cualquier persona que la tenga o la haya adquirido del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional, siempre y cuando se trate de un bien inmueble, dada la referencia a la Ley hipotecaria que contiene.
- c) Tratándose de un bien mueble, la doctrina considera que el vendedor podrá perseguir la cosa para recuperarla de cualquier persona que la tenga o la haya adquirido del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional, pero habrá que tener en cuenta también lo dispuesto en el art. 464 Cc.
- d) En la actualidad, la doctrina considera mayoritariamente que el derecho de retracto convencional tiene naturaleza personal.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 6 de 20

6. Pregunta
6. Habiéndose incluido en el contrato de compraventa una cláusula que permite al vendedor recuperar la cosa vendida:
- a) El comprador puede ejercitar todos los derechos propios de su dominio.
- b) El comprador puede ejercitar los derechos y acciones que tenía el vendedor.
- c) El vendedor no puede hacer nada por evitar las actuaciones del primer o segundo comprador siempre y cuando no sean contrarias a la ley, a la moral, ni al orden público, o a la buena fe contractual.
- d) Todas las respuestas son correctas.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 7 de 20

7. Pregunta
7. Gerardo debe 50.000 euros a Pedro. Hace 5 años, vendió a Teresa un apartamento en Torrevieja indicando que podría recuperarlo en el futuro, abonando el importe de la venta.
- a) Pedro no podrá ejercitar el derecho de retracto en ningún caso pues dicho derecho es personalísimo.
- b) Pedro no podrá ejercitar el derecho de retracto en ningún caso pues, aunque se trata de un derecho de carácter patrimonial, no ha sido parte en la relación de retracto.
- c) Mientras haya bienes o derechos en el patrimonio de Gerardo con los que pueda hacer frente a sus deudas, Pedro no podrá ejercitar el derecho de retracto.
- d) Si Pedro, en su condición de acreedor de Gerardo, ejercita el derecho de retracto, no tendrá que cumplir lo dispuesto en el art. 1518 Cc.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 8 de 20

8. Pregunta
8. Javier vende a José una finca en la que existe una plantación de alcornoques, incluyendo en el contrato un pacto de retro:
- a) Si José se propone arrancar los alcornoques y convertir la finca en una cantera, Javier podrá oponerse porque, según el Cc, tiene derecho a recuperar la finca en el mismo estado en que la vendió.
- b) Si José se propone arrancar los alcornoques y convertir la finca en una cantera, según la doctrina, Javier podrá instar la adopción de alguna medida conservativa pues dicha alteración supone una modificación en el destino económico de la cosa.
- c) José no puede realizar mejoras en la finca objeto del contrato de compraventa.
- d) José no puede constituir un derecho de usufructo sobre la finca a favor de un tercero.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 9 de 20

9. Pregunta
9. Manuel, Clara, Carlota y Simón eran copropietarios de una parcela. Hace dos años, Manuel vendió su cuota de participación en la cosa común a Luisa con pacto de retro:
- a) Luisa no puede instar la división de la cosa común porque su superficie es inferior a la unidad mínima de cultivo.
- b) Si Luisa insta la división de la cosa común y la parcela no es divisible por ser su superficie inferior a la unidad mínima de cultivo, los comuneros podrán acordar que se adjudique íntegramente a Luisa, quien deberá indemnizar a los demás copropietarios, y Manuel ya no podrá ejercitar su derecho de retracto.
- c) Si Luisa insta la división de la cosa común y la parcela no es divisible por ser su superficie inferior a la unidad mínima de cultivo, los comuneros podrán acordar que se adjudique íntegramente a Luisa, quien deberá indemnizar a los demás copropietarios y podrá obligar a Manuel a redimir el todo.
- d) Si Luisa insta la división de la cosa común y la parcela no es divisible por ser su superficie inferior a la unidad mínima de cultivo, los comuneros podrán acordar que se adjudique íntegramente a Luisa, quien deberá indemnizar a los demás copropietarios y podrá obligar a Manuel a ejercitar su derecho de retracto sobre la cuota de participación que aquel le hubiera transmitido.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 10 de 20

10. Pregunta
10. Irene, Marcos, Francisco y Celia —copropietarios de la finca conocida como “La Dehesa del corzo” — venden conjuntamente dicho inmueble a José Luis, con pacto de retro.
- a) Cada uno de los copropietarios iniciales podrá ejercitar el derecho de retracto por el total de la finca.
- b) José Luis no podrá exigir a los vendedores que se pongan todos de acuerdo para ejercitar el derecho de retracto.
- c) José Luis podrá exigir a los vendedores que se pongan todos de acuerdo para ejercitar el derecho de retracto, pero, si éstos no se ponen de acuerdo, estará obligado al retracto parcial.
- d) Irene podrá ejercitar el derecho de retracto únicamente por su cuota, cumpliendo lo dispuesto en el art. 1518, pero aplicado a esa cuota.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 11 de 20

11. Pregunta
11. Teresa, Sofía y Claudia venden, de forma separada y con pacto de retro, sus cuotas de participación sobre un almacén a Alfonso.
- a) El Cc faculta a Alfonso para exigir a cada una de las vendedoras la redención total.
- b) Alfonso no puede exigir la redención total a cada una de las vendedoras pues lo que separadamente se adquiere, separadamente se rescata y, en este caso, hay tantas ventas con pacto de retro como comuneras iniciales.
- c) El Cc faculta a Alfonso para exigir a las vendedoras que se pongan de acuerdo sobre la redención de la totalidad de la cosa vendida, y, si no se pusieran de acuerdo, no se le podrá obligar al retracto parcial.
- d) Teniendo en cuenta la máxima “prior tempore, potior iure”, sólo podrá ejercitar el derecho de retracto la primera de las comuneras que vendió su cuota de participación sobre el almacén.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 12 de 20

12. Pregunta
12. Julián vendió un cuadro de un conocido pintor a Lidia, incluyendo una cláusula en virtud de la cual se reservaba la posibilidad de recuperar el cuadro abonando a Lidia el precio. Julián falleció hace un año, dejando como herederos a sus tres hijos.
- a) Los herederos no pueden ejercitar el pacto de retro pues el art. 1514 Cc habla de finca –entendida como bien inmueble- y el cuadro es un bien mueble.
- b) Lo dispuesto en el art. 1514 Cc se aplica con independencia de que el bien se haya adjudicado a varios herederos o solamente a uno.
- c) Según el art. 1514 Cc, cada uno de los hijos podrá redimir la cosa por entero.
- d) Según el art. 1514 Cc, cada uno de los hijos podrá redimir la parte que hubiese adquirido, pero, persistiendo la comunidad hereditaria, podrá el grupo, por unanimidad, redimir la cosa por entero.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 13 de 20

13. Pregunta
13. Silverio vendió un piso a Lucas con pacto de retro. Lucas falleció intestado hace 5 meses, resultando llamados a su herencia sus tres hijas (Fátima, Alicia y Encarna); Fátima y Alicia aceptaron la herencia, pero Encarna la repudió.
- a) Silverio podrá ejercitar la acción de retracto contra las tres hijas de Lucas, pues las tres fueron llamadas a su herencia.
- b) Silverio podrá ejercitar la acción de retracto contra Fátima y Alicia (únicas herederas pues Encarna repudió la herencia) por su parte respectiva únicamente en el caso de que aún no se haya procedido a la división de la herencia.
- c) Si se hubiera dividido la herencia y el piso se hubiera adjudicado a Fátima, Silverio podría ejercitar la acción de retracto contra ella por el todo.
- d) Silverio podrá ejercitar la acción de retracto contra Fátima y Alicia (únicas herederas pues Encarna repudió la herencia) por su parte respectiva únicamente en el caso de que se haya divido la herencia y el piso se haya adjudicado a ambas coherederas.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 14 de 20

14. Pregunta
14. ¿Cuál de las siguientes afirmaciones es cierta?
- a) Lo dispuesto en el art. 1518 Cc tiene carácter imperativo tanto para el retracto convencional como para el retracto legal.
- b) Lo dispuesto en el art. 1518 Cc tiene carácter dispositivo tanto en el caso del retracto convencional como en el caso del retracto legal.
- c) Lo dispuesto en el art. 1518 Cc tiene carácter imperativo para el retracto legal y dispositivo para el convencional.
- d) El ejercicio del derecho de retracto está pendiente de la voluntad del comprador y no produce efectos si no se cumple lo dispuesto en el art. 1518 Cc y lo demás que se haya pactado (art. 1507 Cc).
Correcto

Incorrecto
Pregunta 15 de 20

15. Pregunta
15. ¿Qué ha de devolver el vendedor cuando ejercita su derecho de retracto?
- a) Si el precio escriturado fuera diferente del realmente pagado, según el TS, el vendedor deberá reembolsar al comprador el precio escriturado, a menos que se acredite y pruebe cuál fue el precio real, en cuyo caso éste será el que deba pagar.
- b) El vendedor debe abonar los gastos legítimos abonados por el comprador entre los que se incluyen los gastos de primera copia y demás posteriores a la venta, los gastos de transporte y las costas del pleito mantenido entre vendedor y comprador para elevar el contrato a escritura pública.
- c) El vendedor debe abonar los gastos legítimos abonados por el comprador entre los que se incluyen los gastos de primera copia y demás posteriores a la venta, los aranceles notariales y registrales, los impuestos que como consecuencia de dicho contrato haya pagado el comprador, así como los daños y perjuicios sufridos por el tercer adquirente por razón del retracto.
- d) Según la doctrina mayoritaria, el vendedor debe abonar al comprador los gastos necesarios de carácter extraordinario y los útiles —entre los que se incluyen las mejoras, con independencia de que se hayan realizado con intención de obstaculizar el ejercicio del derecho de retracto—.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 16 de 20

16. Pregunta
16. A finales de agosto de 2016, Antonio vendió a Eric con pacto de retro una finca en la que existe una plantación de almendros. ¿Qué sucederá con los frutos?
- a) Al tiempo de la venta, han de prorratearse los frutos naturales (almendras) entre Antonio y Eric.
- b) Según el Cc, si al tiempo de celebrarse la venta existen frutos manifiestos o nacidos pero dichos frutos no existen al tiempo de ejercitarse el retracto, los frutos deberán prorratearse entre comprador y vendedor-retrayente.
- c) Si al tiempo de celebrarse la venta no existían frutos manifiestos o nacidos pero tales frutos sí existieran al tiempo del ejercicio del derecho de retracto, se prorratearán entre retrayente y comprador, dando a éste la parte correspondiente al tiempo que poseyó la finca en el último año, a contar desde la venta, sin que el comprador pueda deducir los gastos de producción ni el vendedor los de recolección.
- d) Si al tiempo de celebrarse la venta y al tiempo de ejercitarse el retracto existen frutos manifiestos o nacidos, corresponderán al comprador los manifiestos o nacidos al celebrarse la venta y al vendedor los manifiestos o nacidos al ejercitarse el retracto, a menos que se haya pactado otra cosa.
Correcto

Incorrecto
Pregunta 17 de 20

17. Pregunta
17. Por lo que se refiere al derecho de retracto legal, ¿qué afirmación es correcta?
- a) El derecho de retracto legal es la facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente una cosa que se va a enajenar a un tercero pagando la misma cantidad que ese tercero daría por ella.
- b) El derecho de retracto legal es la facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente una cosa que haya sido enajenada a un tercero pagando la misma cantidad que ese tercero dio por ella.
- c) Aunque el art. 1521 Cc se refiere sólo a la compraventa y la dación en pago, la jurisprudencia se muestra a favor de extender su aplicación a la donación, la permuta o la aportación de inmuebles a una sociedad.
- d) El derecho de retracto legal no se aplica en los casos de compraventa con precio aplazado.
Correcto

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Pregunta 18 de 20

18. Pregunta
18. Laura, Ana, Juan y Roberto son copropietarios de una finca por partes iguales. El 20 de diciembre de 2019 Juan vende su cuota de participación a otra de las copropietarias (Ana) y Laura se la vende a un extraño (Manuel). La finca en cuestión linda con otra de Saúl que tiene una superficie de 8000 m².
- a) Roberto puede ejercitar el retracto de comuneros tanto frente a la enajenación realizada por Laura como frente a la enajenación realizada por Juan.
- b) Ana puede ejercitar el retracto de comuneros frente a la enajenación realizada por Laura.
- c) Saúl puede ejercitar el retracto de colindantes pues su finca mide menos de una hectárea y el retracto de colindantes excluye el de comuneros.
- d) Si Ana y Roberto quisieran hacer uso del retracto, será preferido el que primero ejercite la acción.
Correcto

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Pregunta 19 de 20

19. Pregunta
19. Miguel es propietario de un terreno de regadío cuya extensión es de 9000 m². El 30 de septiembre de 2019 lo vende a su hermano quien no promueve la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad. Unos meses después, el 4 de diciembre de 2019, Arturo y Adelaida —propietarios de sendas fincas lindantes con el terreno vendido por Miguel— se enteran de la venta realizada por éste y de las condiciones en que se efectuó y solicitan el retracto el día 12 de ese mismo mes (diciembre de 2019). La finca de Arturo mide 20000 m² y se encuentra separada de la que era propiedad de Miguel por una acequia y la finca de Adelaida mide 40000 m².
- a) Arturo y Adelaida no pueden ejercitar el derecho de retracto porque la superficie de la finca vendida es inferior a una hectárea.
- b) El derecho de retracto legal sólo puede ejercitarse en el plazo de nueve días a contar desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.
- c) Dado que Arturo y Adelaida han ejercitado su derecho de retracto al mismo tiempo, será preferido Arturo por ser el propietario de la tierra de menor cabida.
- d) Arturo no tiene derecho de retracto porque su finca se encuentra separada de la de Miguel por una acequia; da igual que esa acequia constituya una servidumbre a favor de otras fincas o que haya sido abierta por Arturo para su uso particular (regar mejor su finca, por ejemplo).
Correcto

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Pregunta 20 de 20

20. Pregunta
20. El efecto fundamental del ejercicio del retracto convencional es la integración de la cosa en el patrimonio del retrayente (puede ser el vendedor o un sucesor suyo a título universal o particular), del que no salió de manera definitiva e irrevocable, mas ¿qué consecuencias tiene esa integración?
- a) Dado que el vendedor ha de recuperar la cosa vendida libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, si el retracto se hizo constar en el Registro, podrán cancelarse, a instancia del retrayente y sin el concurso de terceros interesados, los gravámenes que hubiera impuesto el comprador, una vez se practique la inscripción en el Registro a favor del retrayente.
- b) Tratándose de un bien inmueble inmatriculado y no habiéndose inscrito el pacto de retro en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente protegido por la fe pública registral no podrá verse perjudicado.
- c) Tiene efectos en relación a los frutos de la cosa retraída, resultando aplicables a los frutos civiles las normas relativas al reparto de los frutos naturales o industriales pendientes al tiempo del retracto.
- d) Todas las respuestas son correctas.
Correcto

Incorrecto